مقررات جدید تنظیم سند رسمی وکالت فروش بلاعزل ملک:

طبق ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول:

1-چنانچه شخصی بخواهد ملک خویش را به صورت وکالت فروش بلاعزل به دیگری انتقال دهد مقررات انتقال همانند انتقال قطعی ملک است لذا برای تنظیم وکالت فروش بلاعزل فوق نیاز به استعلام‌های مختلف از ادارات از جمله استعلام از ادارات امور مالیاتی و اداره ثبت و شهرداری خواهد بود.

2-حال چنانچه وکیل فوق ( در وکالت فروش بلاعزل مزبور) بخواهدملک مزبور را قبل از ۹ ماه از تاریخ وکالت اولیه خویش به دیگری انتقال دهد و این انتقال چه به صورت انتقال قطعی و چه به صورت انتقال وکالت فروش بلاعزل باشد اخذ استعلامات از ادارات مختلف همچون ادارات امور مالیاتی و ثبت اسناد و شهرداری مورد نیاز بوده لکن از پرداخت حق الثبت و مالیات معاف خواهد بود.

3-ولی چنانچه وکیل فوق بخواد ملک مزبور را بعد از ۹ ماه از تاریخ وکالت اولیه خویش به دیگری انتقال دهدهمانند انتقال قطعی ملک بوده و در هر صورت مانند مورد اول اخذ استعلام از ادارات مختلف مورد نیاز خواهد بودومشمول معافیت نخواهد بود.

4-چنانچه وکیل فوق بخواهد ملک مورد وکالت خویش را به دیگری تحت قالب" تفویض وکالت" انتقال دهد در این صورت چه این انتقال قبل از ۹ ماه از تاریخ وکالت اولیه باشد و چه بعد از ۹ ماه همانند مورد اول مانند انتقال قطعی ملک بوده و اخذ استعلامات از ادارات مختلف مورد نیاز است و مشمول هیچ یک از معافیت‌ها نخواهد بود.

لازم به ذکر است که مقررات فوق صرفا درمورد وکالتهای فروش بلاعزل املاک مصداق داشته ومشمول وکالت های فروش قابل عزل نمی باشد.

برابر نامه شماره12890/200/ص مورخ1403/07/03سازمان امور مالیاتی کشور،

هرگونه نقل و انتقال راجع به عین املاک( عرصه و اعیان)به ماخذ ۵ درصد ارزش معاملاتی در تاریخ انتقال رسمی مشمول مالیات خواهد بود.

همچنین هرگونه نقل و انتقال راجع به حق واگذاری محل( حق کسب بیشه و یا سرقفلی) در خصوص موقعیت تجاری و اداری املاک به مأخذ ارزش معاملاتی به نرخ 2 درصد مشمول مالیات خواهد بودچه اینکه عین ملک یا حقوق واگذاری محل توأم با انتقال مالکیت باشد یا جدا از آن.

چنانچه وجوه دریافتی اعلامی معامله در خصوص حق واگذاری محل(سرقفلی) کمتر از ۲۵ برابر ارزش معاملاتی ملک موضوع ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم باشد، رقم مذکور یعنی (همان ۲۵ برابر ارزش معاملاتی) ماخذ محاسبه مالیات خواهد بود.

چنانچه ذینفع سند ( فروشنده یا خریدار) اعلام کنند که معامله آنها از مصادیق معاملات موضوع مواد ۶۶ یا ۱۱۹ قانون مالیات‌های مستقیم یعنی جزو معاملات غیر مشمول و معاف می‌باشدو این امر را به دفتر اسناد رسمی اعلام کنند، دفترخانه مکلف است قبل از تنظیم سند موضوع را با اولویت روش سیستمی جهت تایید موضوع از اداره امور مالیاتی استعلام نماید.

آنچه انتقال قطعی ملک به صورت معاوضه دو ملک باشد یعنی هم فروشنده بخواهد ملکش را به خریدار بفروشد و هم خریدار ملک خود را بفروشنده بخواهد انتقال دهد در این صورت هر کدام از طرفین باید مالیات مربوط به ملک خود را طبق ماده ۴ قانون الزام به ثبت رسمی پرداخت نمایند( یعنی انتقال عین (عرصه واعیان)به ماخذ ۵ درصد ارزش معاملاتی، و انتقال سر قفلی و حقوق واگذاری به ماخذ 2 درصد ارزش معاملاتی ، و اگر وجوه دریافتی معامله سرقفلی کمتر از ۲۵ برابر ارزش معاملاتی باشدهمان ۲۵ برابر ملاک محاسبه مالیات است)

آن چنانچه در معاوضه دو ملک بین فروشنده و خریدار،ملک‌های مزبور دارای سرقفلی یا حقوق واگذاری محل باشند مثلاً مورد معاوضه دو مغازه باشد در این صورت:

مبنای محاسبه مالیات وجوه دریافتی فروشنده سرقفلی( با رعایت تبصره یک ماده ۴ قانون الزام به ثبت رسمی) یعنی اگرسرقفلی کمتر از ۲۵ برابر ارزش معاملاتی باشد ماخذ محاسبه مالیات همان ۲۵ برابر ارزش معاملاتی است.

شیوه تنظیم سند اقرارنامه اصلاحی طبق قانون الزام به ثبت رسمی:

چنانچه نسبت به سند انتقال قطعی ملک یا وکالت فروش بلاعزل که با استعلام از ادارات امور مالیاتی صنعت انتقال ثبت گردیده بود، مقرر شودسند اقرارنامه اصلاحی( سند اصلاحی) تنظیم گرددو این اشتباه ناشی از ملاک‌های اثرگذار بر میزان ارزش معاملاتی همانند( نوع مصالح، و نوع کاربری، مساحت اعیان،قدرالسهم از عرصه ، عرض معبر، موقعیت جغرافیایی ملک، تعداد بر ملک، تعداد طبقات، مساحت پارکینگ و انباری، قدمت ملک) باشد در این صورت:

دفترخانه مکلف است قبل از تنظیم سند اقرارنامه اصلاحی، از ادارات امور مالیاتی استعلام مجدد نماید.

همچنین در مورد سرقفلی نیز،در صورت تغییر قیمت اعلامی سرقفلی از سوی ذینفع، باید مجدداً از اداره امور مالیاتی استعلام شود.

چنانچه اقرارنامه اصلاحی به موجب حکم دادگاه باشد،دفترخانه باید ضمن استعلام از اداره امور مالیاتی نسبت به ارسال حکم دادگاه نیز به اداره امور مالیاتی اقدام نماید.

چنانچه اصلاح سند منحصراً شامل تغییر هر یک از متعاملین یا میزان سهم آنها در ملک مورد انتقال باشد، و فروشنده مالیات را پرداخت کرده باشد، نیازی به استعلام مجدد از اداره امور مالیاتی نیست.لکن ارسال اطلاعات تغییر یافته به نحو مقتضی برای اداره امور مالیاتی ضروری است.